Dve položnici za isto hišo: primer, ki zmede skoraj vsakogar
Predstavljajte si povsem običajen primer: zakonca sta solastnika ene stanovanjske hiše. Spomladi vsak prejme svojo odločbo za davek od premoženja, vsak za svoj delež. Nekaj mesecev pozneje eden od njiju prejme še odločbo za nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) za isto stavbo in isto identifikacijsko številko. Prva reakcija je razumljiva: ali zdaj za isto hišo plačujete dvakrat? Vendar primerjava lanskega NUSZ z letošnjim seštevkom NUSZ in davka od premoženja ni primerjava iste dajatve. Bistveno je razumeti, da sta NUSZ in davek od premoženja pravno in vsebinsko ločeni obveznosti, čeprav se obe lahko nanašata na isto nepremičnino.
Najkrajši odgovor: NUSZ in davek od premoženja nista isti davek
Po uradnih pojasnilih FURS je lahko lastnik ali uporabnik nepremičnine zavezanec za NUSZ, lastnik pa je lahko hkrati zavezanec tudi za davek od premoženja. Zato je mogoče, da za isto hišo v istem letu obstajata obe obveznosti. NUSZ FURS odmeri in pobira za občino na podlagi podatkov, ki jih posreduje občina. Zavezanec je neposredni uporabnik nepremičnine, praviloma lastnik, lahko pa tudi najemnik. Davek od premoženja pa bremeni fizične osebe, ki posedujejo stavbe, dele stavb, stanovanja, garaže ter prostore za počitek oziroma rekreacijo. Zavezanec mora praviloma napoved vložiti v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti, FURS pa nato izda letno odmerno odločbo. Pomembna podrobnost je, da tudi davek od premoženja predstavlja prihodek občine, kjer nepremičnina leži, zato poenostavljena razlaga, da je NUSZ občinski davek, davek od premoženja pa državni, ni pravilna.
Ali je davek od premoženja nov?
Davek od premoženja ni nov nepremičninski davek iz leta 2026. V letu 2026 se še vedno odmerja po določbah Zakona o davkih občanov, ki se na tem področju uporabljajo tudi po razveljavitvi Zakona o davku na nepremičnine iz leta 2013. Odločba za davek od premoženja zato ni dokaz, da je bil leta 2026 uveden nov splošni nepremičninski davek. Za konkretno odločbo, ki jo prejmete, je treba preveriti veljavno podlago, navedeno v odločbi, ne političnih napovedi ali splošnih razprav.
Ključno pravilo 160 m²: zakaj lahko tudi edina hiša postane obdavčena
Najpogostejša zmota je prepričanje, da je prva ali edina nepremičnina avtomatično oproščena davka od premoženja. To ne drži kot splošno pravilo. Zakon določa, da se davčna osnova za stanovanjsko stavbo zniža za znesek, ki ustreza vrednosti 160 m² stanovanjske površine, če je lastnik ali njegov ožji družinski član v letu pred letom odmere stalno bival v teh stanovanjskih prostorih. Če je hiša večja od 160 m² in je pogoj stalnega bivanja izpolnjen, to ne pomeni nujno popolne oprostitve. Davčna osnova se zniža za vrednost, ki ustreza 160 m², preostanek pa je lahko obdavčen. Če pogoj stalnega bivanja ni izpolnjen, je lahko položaj bistveno manj ugoden tudi pri edini nepremičnini. Pri presoji ni dovolj le vprašanje, koliko nepremičnin imate, ampak tudi, kdo je lastnik, kdo je tam stalno bival in kolikšna je stanovanjska površina.
Pomen stalnega prebivališča in solastništva
Pri davku od premoženja je pomembno, ali je lastnik, njegov zakonec, otrok ali posvojenec v letu pred letom, za katero se davek odmerja, stalno bival v stanovanjskih prostorih. Sama prijava na dan, ko prejmete odločbo, še ne pomeni nujno, da so bili pogoji za znižanje osnove izpolnjeni za celotno tekoče odmerno leto. Če ste se preselili, kupili hišo, spremenili stalno prebivališče ali se je spremenilo lastništvo, preverite datume. Pri davkih lahko nekaj mesecev časovne razlike bistveno spremeni rezultat odmere.
Pri davku od premoženja je zavezanec lastnik oziroma uživalec. Pri solastništvu se upošteva solastniški delež, zakon pa določa tudi, da se vrednost 160 m² znižanja razdeli sorazmerno med solastnike. Zato ni nenavadno, da vsak 50-odstotni solastnik prejme svojo odločbo. Pri NUSZ je logika drugačna, saj je zavezanec neposredni uporabnik nepremičnine, podatke za odmero pa FURS prejme od občine. Zaradi tega je možno, da je v občinskih podatkih kot zavezanec naveden le eden od zakoncev, čeprav sta oba solastnika.
Stopnje davka od premoženja za stavbe v letu 2026
Za leto 2026 so zneski in razredi valorizirani. Pri stavbah se uporabljajo progresivne stopnje od 0,10 % do 1,00 % glede na davčno osnovo. Pomembno je, da davčna osnova pri tem davku ni nujno enaka tržni ali posplošeni vrednosti nepremičnine na portalu GURS. Zato zneska ni pravilno izračunavati zgolj kot odstotek trenutne tržne cene hiše.
Kaj storiti, ko prejmete odločbo?
- Preberite naziv odločbe. Najprej ločite, ali gre za NUSZ ali za davek od premoženja. Enaka ID številka stavbe ne pomeni enake davčne obveznosti.
- Preverite lastništvo in deleže. Če je nepremičnina v solastništvu, primerjajte deleže v odločbi z dejanskim lastništvom.
- Preverite stanovanjsko površino. Pri davku od premoženja je pravilo 160 m² lahko odločilno. Preverite, katera površina je bila uporabljena v odmeri.
- Preverite stalno bivanje v preteklem letu. Za znižanje osnove je pomembno dejansko obdobje stalnega bivanja v letu pred odmero.
- Preverite morebitno oprostitev. Pri novem objektu preverite 10-letno oprostitev in ali je bilo treba pravočasno vložiti vlogo.
- Vložite pritožbo pravočasno. Zoper davčno odločbo je praviloma dovoljena pritožba v 15 dneh od vročitve. Vedno preverite pravni pouk na konkretni odločbi.
- Ne predvidevajte, da pritožba ustavi plačilo. FURS izrecno opozarja, da pritožba praviloma ne zadrži izvršitve odločbe.
Če ste prejeli odločbo in ne veste, ali je odmera pravilna, je pri davkih lahko ena podrobnost odločilna. Za podjetnike, ki se s takšnimi izzivi srečujete pri upravljanju svojih poslovnih nepremičnin, je pomembno, da imate zanesljivo podporo in pregled nad uradno pošto. Pravočasen prejem in obravnava takšnih odločb je ključnega pomena za izogibanje zamudnih rok. Zanesljivo poslovno bazo in podporo pri upravljanju dokumentov vam nudi Virtual+ virtualna pisarna.